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Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung, formell richtig als Betriebskostenabrechnung bezeichnet, gliedert sich in die umlagefähigen und die nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Grundsätzlich trägt der Vermieter als Eigentümer von vermietetem Wohnraum die Lasten, die in Zusammenhang mit dem Grundstück entstehen. Etwas anderes gilt, wenn er mit dem Mieter der Wohnung eine wirksame Vereinbarung über die Erstattung der umlegbaren Nebenkosten im Mietvertrag getroffen hat. Dafür muss die Art der zu erstattenden Nebenkosten vertraglich definiert werden. Sinnvoll, wenn auch nicht vorgeschrieben, ist die Regelung der Umlageschlüssel, um nicht auf die gesetzlich grundsätzlich festgelegte Verteilung nach der Wohnfläche angewiesen zu sein.

Weiterhin kann neben der üblichen Vorauszahlung in Kombination mit jährlicher Abrechnung auch eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden. Eine Nebenkostenabrechnung entfällt für den Vermieter dann.

Was genau zu den umlegbaren Nebenkosten der Nebenkostenabrechnung zählt, ist in § 2 der Betriebskostenverordnung nicht abschließend aufgeführt.

Unter anderem gehören die Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung, der Heizung, Aufzüge, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für den Hauswart, für den TV-/Kabelanschluss sowie die laufenden öffentliche Lasten zu den Nebenkosten.

Die Abrechnung hat spätestens nach 12 Monaten durch den Vermieter bzw. die Hausverwaltung zu erfolgen.
Die Nebenkostenabrechnung muss für den Mieter rechnerisch nachvollziehbar sein. Das bedeutet, dass die umgelegten Gesamtkosten, die eingesetzten Verteilerschlüssel, der errechnete individuelle Anteil der Wohnung sowie die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters dargestellt werden müssen.

Der Mieter ist zur Prüfung der Abrechnung berechtigt. Dafür müssen die einzelnen Kostenpositionen so gekennzeichnet sein, dass sie ohne großen Aufwand den einschlägigen Belegen zugeordnet werden können. Einen Anspruch auf Zusendung von Kopien der Originalbelege hat der Mieter nicht, allerdings ist es für Vermieter sinnvoll, dieses unkompliziert zu Verfügung zu stellen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist dies ohnehin erforderlich.

Bei der Vermietung von Einfamilienhäusern fällt eine Nebenkostenabrechnung meist recht kompakt aus, da Positionen wie Energie, Wasser, etc. meist direkt durch den Mieter getragen werden.

Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen ergibt sich die Besonderheit, dass hier die Nebenkosten in der Regel nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt werden. Sollen die Kosten mit wenig Aufwand „durchgeleitet“ werden, ist eine entsprechende Berücksichtigung der Verteilerschlüssel im Mietvertrag notwendig.

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