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Neuvermietung Teil 1: Mietvertrag

Mietvertrag

Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum

Vermieter, insbesondere Privatvermieter von Wohnraum, sind auf den sicheren und vollständigen Eingang der vereinbarten Mieten und Nebenkosten angewiesen. Grundvoraussetzung dafür ist ein wirksamer Mietvertrag, dessen Regelungen möglichst verbindlich vereinbart werden und damit lange Bestand haben.
Grundsätzlich sollte der Mietvertrag für eine Wohnung oder ein Haus immer schriftlich vereinbart werden. Im Streitfall lassen sich so die getroffenen Regelungen leicht belegen. Dies ist insbesondere im Mietrecht wichtig, da viele Dinge wie z.B. Schönheitsreparaturen nicht gesetzlich geregelt sind.

Der Mietvertrag sollte insbesondere die folgenden Punkte regeln:

1. Mietgegenstand
2. Höhe des Mietzinses
3. ggf. die Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete
4. zeitliche Dauer des Mietvertrages
5. Art und Umlage der Nebenkosten
6. Höhe der Kaution/Mietsicherheit
7. Durchführung von Schönheitsreparaturen
8. Kostentragung von Instandhaltung bzw. Kleinreparaturen
9. Gartenpflege, Treppenhausreinigung, ggf. Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag
10. Kündigung und Beendigung des Mietvertrages
11. Schriftformerfordernis
12. Individuelle Regelungen wie z.B. die Mitvermietung von Möblierung, Einbauküchen, Elektrogeräten, etc.

Diese Aufzählung ist sicher nicht abschließend und hängt stark von den jeweiligen Vorstellungen der Vertragsparteien ab.

Die Verwendung eines vorformulierten Mietvertragsmusters

Im Gegensatz zu professionellen Markteilnehmern, wie Wohnungsbaugesellschaften oder größeren Hausverwaltungen, die sich oft auf juristische Kompetenz im eigenen Hause stützen können, entfällt diese Möglichkeit in der Regel für private Eigentümer. Die Erstellung eines individuellen Mietvertrages durch einen Rechtsanwalt steht hinsichtlich der Kosten in der Regel nicht im Verhältnis zum Nutzen.

Vorlagen für einen Mietvertrag werden heute in AGB in Mietvertraegeneiner Vielzahl online zumkostenpflichtigen sowie auch unentgeltlichen Download angeboten.
Zu beachten ist diesbezüglich aber, dass es sich hier um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) handelt. Es sind also die teilweise restriktiven Bedingungen der Normen §§ 305 ff. BGB zu beachten. Das Risiko zukünftiger Beanstandung in höchstrichterlicher Rechtsprechung trägt immer der Verwender also der Vermieter.

Wie problematisch diese Situation werden kann, wurde vor einigen Jahren deutlich, als der BGH als letzte Instanz in Zivilverfahren mehrere richtungsweisende Entscheidungen in Bezug auf die sogenannten Schönheitsreparaturen beschlossen hat, die von der bisherigen Rechtsprechung abwichen.
Hatte ein Vermieter vor, und natürlich auch nach diesen Änderungen nunmehr unwirksame Vertragsvorlagen (AGB) verwendet, führte dies im Ergebnis zu oftmals nicht wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturklauseln. Die Renovierungsarbeiten mussten nach Beendigung der betroffenen Mietverträge dann auf Kosten der Vermieter durchgeführt werden. Eine gesetzliche „Back-up-Regelung“ gab es im Bürgerlichen Gesetzbuch für diesen Fall nicht.

Dieses Beispiel zeigt, dass die steigenden Anforderungen der Gerichte zu einer nicht vermeidbaren Rechtsunsicherheit bei der Verwendung von AGB führen und die zukünftige Akzeptanz von Bestimmungen nicht garantiert ist.
Auch sollten Vermieter auf das sorgfältige Ausfüllen des Vertragsformulars achten, um nicht in evtl. ungünstigere gesetzliche Regelungen zurückzufallen.

Auswahl des richtigen Mietvertragsmusters

Leider ist für den Verwender häufig nicht ersichtlich, von wem die Vertragsmuster verfasst wurden und noch wesentlich wichtiger, zu welchem Zeitpunkt diese erstellt wurden und ob eine regelmäßige Anpassung durch einen Fachjuristen erfolgt. Diese Situation ist vor allem für private Vermieter problematisch, da diese sich nicht selten nur bei „akutem“ Bedarf mit der Materie auseinandersetzen. Auf die verwendeten Mietvertragsformulare muss sich der Vermieter dann also verlassen können.
Wichtig für die Auswahl der richtigen Mietvertragsvorlage ist weiterhin die Art des vermieteten Wohnraums. Die Mietvertragsmuster unterscheiden sich hier je nach Anbieter bezüglich einiger Regelungspunkte wie z.B. der Nebenkostenabrechnung einer Eigentumswohnung innerhalb einer WEG im Gegensatz zu einem Einzelhaus.

Wo finde ich geeignete Vorlagen für Mietverträge?

1. Haus & GrundMietvertrag Muster Uebersicht
Auf den verschiedenen Seiten der regionalen Haus & Grund Verbände finden sich umfangreiche Vertragsvorlagen für verschiedene Arten (siehe unten) von Wohnraum.
Die Vorlagen können nach einer unkomplizierten Registrierung direkt per Rechnung eingekauft werden. Das Ausfüllen kann danach direkt im Browser erfolgen. Der Nutzer wird dabei durch die verschiedenen Bereiche des Vertrages geführt. Die einzelnen Felder werden über Infoboxen erklärt. Durch die Definition von Pflichtfeldern kann nichts Wichtiges vergessen werden.
Je nach Verband gibt es teilweise auch hilfreiche Hinweise zum Ausfüllen des Vertrages.
Nach Eingabe aller Daten erhält der Vermieter eine ausgefüllte pdf-Datei zum Ausdruck in beliebiger Menge.
Die Kosten sind mit ca. 5,00 – 7,00 EUR pro Vertragsmuster als fair zu bewerten. Für Mitglieder gibt es in der Regel ein vergünstigtes Angebot.

2. Immobilienscout24
Auch der Marktführer für Immobilienanzeigen bietet eine Lösung für die Online-Erstellung von Mietverträgen an.
Die Eingabe über die aufgeräumte Oberfläche geht recht einfach von der Hand, einige Hilfen gibt es ebenfalls direkt bei der Eingabe.
Leider findet offensichtlich keine Plausibilitätsprüfung der Eingaben statt. So ist z.B. die Eingabe einer 5-fachen Kaltmiete als Kaution möglich. Auch der wechselseitige Verzicht auf das Kündigungsrecht ist scheinbar unbegrenzt möglich. Für den recht hohen Preis von 14,50 EUR pro Mietvertrag sollte die technisch einfach umzusetzende Überprüfung eigentlich zu erwarten sein.
Beachten sollten Vermieter, dass einige Grundeinstellungen der Eingabemaske zugunsten des Mieters voreingestellt sind.

3. Deutscher Mieterbund
Das Angebot des Deutschen Mieterbundes ist recht anspruchslos als ausfüllbare pdf-Datei unter dem Punkt „Downloads“ versteckt.
Das Ausfüllen der relevanten Felder funktioniert problemlos, Hilfen und Hinweise findet man nicht.
Nicht verwunderlich, dass der Mieterbund als Interessenvertreter der Mieter hier ein einseitig vorteilhaftes Mietvertragsformular anbietet, von dessen Verwendung m.E. einem Vermieter dringend abgeraten werden muss. So fehlen Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen genauso wie die Möglichkeit eines wechselseitigen Kündigungsverzichts, um nur einige Unzulänglichkeiten zu nennen.

4. Formblitz
Formblitz ist ein Anbieter von diversen Vorlagen und Musterverträgen. Über die fachlich-redaktionelle Betreuung erfährt der Interessent auf der Seite nur wenig.
Die Vorlagen werden als pdf- und word-Datei bereitgestellt. Weiterhin gibt es einen Faxabrufservice.
Die rechtlich relevanten Texte der Vorlagen sind hoffentlich aktueller als die Technik hier vermuten lässt. Zum Inhalt lässt sich nur sehr wenig sagen, da es lediglich eine kaum lesbare Voransicht des Vertrages gibt.
Einziger Vorteil scheint das nur einmalig zu entrichtende Entgelt für die Vorlage zu sein.

5. Verträge-vom-Anwalt.de
Das Angebot erhebt den Anspruch, einen individuell angepassten Vertrag bereitzustellen. Erreicht werden soll dieser durch das Ausfüllen eines Fragenkataloges ähnlich der Vertragseingabe bei den anderen Anbietern. Beim Ausfüllen fällt auf, dass im Gegensatz zur Lösung von Immobilienscout hier eine Plausibilitätskontrolle durchgeführt wird. Rechtlich nicht zulässige Werte werden nicht akzeptiert.
Leider ist das Angebot mit einem Preis von 29,00 EUR deutlich teurer als vergleichbare Vertragsmuster.

Fazit

Das Angebot von Haus & Grund scheint insgesamt sehr ausgewogen, auch wenn die Eingaberoutine verbessert werden könnte. Der Preis von 5,00 – 7,00 EUR ist m.E. angemessen, jedem Vertrag kann entnommen werden, welche Rechtslage zugrunde liegt.
Weiterhin gibt es je nach Verband umfangreiche Hilfestellungen in Form von Informationsblättern und der Möglichkeit der (kostenpflichtigen) Beratung vor Ort.
Alle erstellten Mietverträge können online im geschlossenen Mitgliederbereich verwaltet und jederzeit gesichtet werden. Die Bearbeitung ist bis zu 14 Tage nach Ersteingabe möglich.
Das Mietvertragsmuster kann vorab vollständig eingesehen werden.

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